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房地产企业的增值税政策规定较多,以下是常见的六大类48个增值税风险点,财务人员可工作中对照梳理,避免产生不必要的涉税风险。

一、计税方法的风险

1.房地产开发企业取得《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期未在 2016 年 4 月 30 日前,以及《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期,或者未取得《建筑工程施工许可证》且建筑工程承包合同注明的开工日期也不在 2016 年 4 月 30 日前,错误选择简易计税方法的风险。

2.房地产开发企业选择简易计税办法后,在 36 个月内变更计税方法的风险。

二、预缴税款的风险

3.房地产开发企业在办理预售许可证后取得的预售收入未进行预缴申报的风险。

4.房地产开发企业在办理预售许可证前“圈存”的诚意金、意向金、订金等资金在正式预售后未及时转入预售收入、未及时申报预售收入,存在少预缴增值税的风险。

5.房地产开发企业在当期预缴增值税申报时未足额申报预售收入,存在少预缴增值税的风险。

三、销售收入确认的风险

6.房地产开发企业在《商品房买卖合同》上约定的交房时间到期后,未及时在当期申报增值税的风险。

7.房地产开发企业《商品房买卖合同》上约定的交房时间虽然没到期,但已提前实际交付,没在实际交付的当期申报纳税,造成少缴增值税的风险。

8.房地产开发企业现房销售按照 3%的预征率预缴增值税的风险。

9.房地产开发企业销售自行开发的精装房(装修标准中包括家电、家具等),对其收取的装修费未并入全部销售收入按照销售不动产缴纳增值税的风险。

10.房地产开发企业销售车位未及时缴纳增值税的风险。

11.房地产开发企业将开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务,未按照相关规定进行账务处理,存在未按规定计税的风险。

12.房地产开发企业将开发产品换取土地使用权、股权等非货币性资产,存在未按税法规定计税的风险。

13.房地产开发企业将开发产品作为投资、提供给其他单位或个体工商户,存在未按视同销售规定计税的风险。

14.房地产开发企业将开发产品分配给股东或投资者,存在未按视同销售规定计税的风险。

15.房地产开发企业销售不动产时,单独将购进的家电等商品无偿赠送给其他单位或个人,未按视同销售货物缴纳增值税的风险。

16.房地产开发企业在发生视同销售应税行为时,存在不能准确确定计税依据的风险。

17.房地产开发企业自行开发还建房,已约定价格但未按约定价格申报增值税的风险。

18.房地产开发企业自行开发还建房,未约定价格的,申报增值税计税依据低于成本价的风险。

19.房地产开发企业自行开发还建房,已约定价格的,约定价格低于成本价的风险。

20.房地产开发企业将未售房源、车位出租,存在部分房源、车位出租不申报缴纳增值税的风险。

21.房地产开发企业将未售房源、车位出租或转交商管公司代管运营,未准确区分物业费、商管费和租金的风险。

四、土地价款扣除的风险

22.房地产开发企业支付土地出让金未取得合法合规票据,但作为土地价款扣除额进行差额扣除的风险。

23.房地产开发企业未实际支付土地出让金,但作为土地价款扣除额进行差额扣除的风险。

24.房地产开发企业将土地出让金的滞纳金、违约金等作为土地价款扣除额进行差额扣除的风险。

25.房地产开发企业将城市基础设施配套费等开发规费作为土地价款扣除额进行差额扣除的风险。

26.房地产开发企业取得土地出让金返还,但未调减土地价款的风险。

27.房地产开发企业拆迁补偿费实际扣除金额大于拆迁协议约定金额的风险。

28.房地产开发企业对国有建设用地进行土地一级开发的,向政府部门支付的拆迁补偿费未取得财政非税收入票据,存在作为土地价款扣除额进行差额扣除的风险。

29.房地产开发企业对村集体土地进行土地一级开发的,未取得村集体出具的村集体经济组织统一收款收据,存在作为土地价款扣除额进行差额扣除的风险。

30.房地产开发企业将征收拆迁补偿费直接支付给被征迁方,未取得非现金方式付款证明,存在作为土地价款扣除额进行差额扣除的风险。

31.房地产开发企业支付的补偿金是否超出了扣除范围的风险。

32.房地产开发企业取得合法合规票据但未实际支付拆迁补偿费,但作为土地价款扣除额进行差额扣除的风险。

33.房地产企业一次购地、分期开发,土地价款划分不准确的风险。

34.房地产开发企业同一地块分期开发的,企业实际参与差额扣除计算的土地价款总额,与政策规定允许扣除的土地价款总额不一致的风险。

35.采取一般计税的同一项目内,未按可售面积分摊,存在当期允许扣除的土地价款计算错误的风险。

五、进项税抵扣的风险

36.房地产开发企业对外发包建筑工程后,又取得发包工程量清单内列明的货物、劳务和服务进项发票进行抵扣的风险。

37.房地产开发企业接受建筑服务取得的增值税发票,存在发票的备注栏未注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称的风险。

38.房地产开发企业没有发生真实业务,取得了虚开的增值税发票,存在虚增建筑安装成本虚抵进项税额的风险。

39.房地产开发企业发生的各种基础设施建设费,取得的发票内容和金额与实际发生不符,或者同一工程重复取得发票,存在利用基础设施建设费发票虚抵进项税额的风险。

40.房地产开发企业在开发过程中发生的规划设计费,可能存在价格偏离市场价格且不具有合理商业目的的风险。

41.房地产开发企业可能存在未实际发生但是取得了发票进行抵扣的风险,可能存在同一设计项目取得不同设计单位发票的风险。

42.境外单位为房地产开发企业提供设计服务增值税代扣代缴风险。

43.房地产开发企业将老项目进项税额列入新项目中进行抵扣的风险。

44.房地产开发企业能准确划分用于新老项目的进项税额而未划分的风险。

45.房地产开发企业不能准确划分用于新老项目的进项税额且未按规定计算分摊的风险。

六、留抵退税的风险

46.部分房地产开发企业在交房后未及时结转收入,没有按照规定计提销项税额,造成增量留抵退税不实的风险。

47.房地产开发企业发生非正常损失、简易计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的,未做进项税额转出,造成增量留抵退税不实的风险。

48.房地产开发企业申请留抵退税前更正往期申报造成期末留抵税额变动,或留抵退税办结后未按规定正确调整留抵税额,造成增量留抵退税不实的风险。

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